Shanghai pilota l'acquisizione e lo stoccaggio di alloggi esistenti da acquistare e trasferire a alloggi a prezzi accessibili: i fondi speciali di obbligazioni supportano le società immobiliari per risolvere l'inventario
Di recente, Shanghai ha lanciato un progetto pilota di politica innovativa - per raccogliere e conservare alloggi in alloggi a prezzi accessibili attraverso fondi obbligazionari speciali, con l'obiettivo di risolvere la pressione di inventario delle società immobiliari ed espandere l'offerta di alloggi a prezzi accessibili. Questa mossa ha scatenato discussioni accese su Internet ed è diventata un argomento caldo nei settori finanziari e immobiliari negli ultimi 10 giorni. I seguenti sono l'analisi dei dati strutturati e l'interpretazione delle politiche.
1. Contenuto principale della politica
Secondo i documenti emessi dalla Commissione per l'edilizia abitativa e lo sviluppo rurale urbano di Shanghai, questo pilota include principalmente i seguenti punti chiave:
| Dimensione politica | Contenuto specifico |
|---|---|
| Fonte di fondi | Obbligazioni speciali del governo locale (il primo lotto dovrebbe essere di 5 miliardi di yuan) |
| Standard di archiviazione | Alloggi commerciali ordinari completati e invenduti nell'inventario delle società immobiliari (unità singola ≤120㎡) |
| Direzione di conversione | Alloggi per il noleggio pubblico, alloggi in affitto a prezzi accessibili |
| Meccanismo di prezzo | Acquisizione basata sul prezzo di valutazione del mercato 80%-85% |
| Ambito pilota | Il primo lotto di implementazioni in Pudong New Area e Jiading District |
2. Dati di risposta al mercato
Dopo l'annuncio della politica, il mercato dei capitali e il mercato immobiliare hanno mostrato cambiamenti significativi:
| indice | Intervallo di variazione | Periodo di tempo |
|---|---|---|
| Indice immobiliare A-Share | +5,2% | Tre giorni di trading dopo la pubblicazione della politica |
| Volume medio di transazioni giornaliere di alloggi commerciali a Shanghai | +18,7% | Nella scorsa settimana (rispetto allo stesso periodo del mese scorso) |
| Rendimento obbligazionario della società immobiliare | Diminuito di 40-60bp | Dopo aver rilasciato la politica |
| Numero di consultazioni su applicazioni abitative a prezzi accessibili | 3 volte | Dati dei centri di sicurezza abitativi in ogni distretto |
Iii. Analisi dell'impatto politico
1.Livello aziendale immobiliare: Alleviare direttamente la pressione di liquidità di alcuni sviluppatori. Prendendo una società immobiliare leader come esempio, ha circa 2.000 case in magazzino a Shanghai. Se viene completamente acquisito in base alla politica, può recuperare circa 3 miliardi di yuan di fondi.
2.Sistema abitativo a prezzi accessibili: Si prevede che quest'anno saranno fornite oltre 10.000 nuove unità abitative a prezzi accessibili, aumentando il tasso di copertura degli alloggi a prezzi accessibili di Shanghai dal 28% al 31%.
3.Effetti finanziari: I fondi speciali obbligazionari costituiscono un ciclo chiuso di "ripasso di leasing di acquisizione". Si stima che il rendimento annuale degli affitti sia del 4,5%e che il capitale e l'interesse dell'obbligazione possano essere coperti entro 10 anni.
4. Confronto delle opinioni degli esperti
| meccanismo | Riepilogo dell'opinione | Avvertenza del rischio |
|---|---|---|
| CICC | "Risolvere innovatamente l'inventario, che dovrebbe essere replicato ad altre città di alto livello" | Fai attenzione ai resi di affitto al di sotto delle aspettative |
| Jll | "Connettiti accuratamente con le esigenze abitative dei nuovi cittadini e ottimizza l'allocazione delle risorse" | Un meccanismo di aggiustamento del prezzo dinamico deve essere stabilito a lungo termine |
| Think Tank di Huaxia | "I rischi finanziari sono controllabili, ma devono fornire politiche preferenziali fiscali a sostegno" | Evita di spremere il mercato degli affitti orientato al mercato |
5. Argomenti caldi dei netizens
1.Condizioni di applicazione: Oltre il 60% delle discussioni si concentra sul fatto che gli standard di accesso per alloggi a prezzi accessibili siano rilassati;
2.Prezzi dell'affitto: Circa il 35% dei netizen suggerisce di impostare un sistema di noleggio a gradiente;
3.Qualità della proprietà: Alcuni cittadini sono preoccupati che le società immobiliari possano dare la priorità alla gestione di fonti abitative difettose.
6. Piano di promozione di follow-up
Secondo la divulgazione ufficiale, tre nodi chiave saranno completati prima del terzo trimestre del 2024:
- Alla fine di giugno: completa il primo lotto di emissione di obbligazioni speciali
- Mid-agust: istituire una piattaforma di gestione abitativa digitale
- Fine di settembre: consegna del primo lotto di 5.000 unità
Il pilota è considerato un'importante esplorazione del "nuovo modello di sviluppo" del settore immobiliare e la sua efficacia influenzerà direttamente la formulazione delle politiche nazionali. Vale la pena notare che la politica enfatizza in particolare il principio di "commercializzazione e stato di diritto" e richiede chiaramente che il processo di acquisizione sia aperto e trasparente ed evita l'intervento amministrativo nel meccanismo di formazione dei prezzi di mercato.
Controlla i dettagli
Controlla i dettagli
it
